Qu'est-ce que le complément de loyer et dans quels cas est-il légal ?

Le complément de loyer est légal uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort par rapport aux logements du voisinage. Il ne peut être appliqué que dans les zones d'encadrement des loyers et doit être justifié dans le bail. Ce complément peut être contesté par le locataire dans les 3 mois suivant la signature (Art. 140 VI — Loi ALUR 2014).

📖 Art. 17-2 — Loi du 6 juillet 1989 ; Art. 140 VI — Loi ALUR du 24 mars 2014 ; Art. 159 — Loi 3DS du 21 février 2022

Ce que dit la loi

Le complément de loyer est prévu par l'article 140 VI de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.). Pour être légal, le complément de loyer doit remplir trois conditions cumulatives : le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort le distinguant nettement des logements comparables ; ces caractéristiques n'ont pas été prises en compte pour fixer le loyer de référence ; le bail doit mentionner précisément ces caractéristiques et le montant du complément. La loi 3DS de 2022 a exclu certaines caractéristiques pouvant justifier un complément : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, DPE classé F ou G, fenêtres laissant passer l'air de façon anormale, vis-à-vis à moins de 10 mètres, problèmes d'infiltration ou d'inondation, installation électrique dégradée.

Que faire concrètement ?

  1. 1Vérifier que le bail mentionne explicitement les caractéristiques justifiant le complément de loyer
  2. 2Comparer ces caractéristiques avec les logements similaires du quartier pour évaluer leur caractère exceptionnel
  3. 3Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature du bail pour contester
  4. 4En cas d'échec de la conciliation, saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant l'avis de la CDC

Points d'attention

Un complément de loyer pour une terrasse de 5 m² peut être justifié à Paris où c'est rare, mais pas dans une ville où les terrasses sont courantes. Une vue sur monument historique ou un emplacement exceptionnel peuvent justifier un complément, mais pas une simple exposition plein sud. Si le logement cumule des défauts listés par la loi 3DS (DPE F/G, humidité, etc.), aucun complément n'est possible, même avec des caractéristiques de confort exceptionnelles par ailleurs.

Questions fréquentes associées

Comment vérifier si mon loyer respecte l'encadrement ?

Consultez la carte des loyers de référence de votre commune (DRIHL pour Paris, métropole pour Lyon/Lille) et comparez avec votre loyer hors charges, hors complément.

Que faire si le complément de loyer n'est pas justifié dans le bail ?

L'absence de mention des caractéristiques justificatives rend le complément nul. Vous pouvez saisir la CDC pour demander sa suppression et le remboursement du trop-perçu.

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Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit locatif ou l'ADIL de votre département.