Une clause obligeant le locataire à payer les charges de copropriété est-elle légale ?
Non, une clause imposant au locataire de payer toutes les charges de copropriété est illégale. Seules les charges récupérables limitativement listées par le décret du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire. Toute clause plus large est réputée non écrite en vertu de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
📖 Art. 23 — Loi du 6 juillet 1989 ; Décret n°87-713 du 26 août 1987 ; Art. 4 — Loi du 6 juillet 1989
Ce que dit la loi
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les charges locatives. Seules les charges dites « récupérables » peuvent être imputées au locataire, selon une liste exhaustive fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce décret énumère précisément les dépenses concernées : entretien des parties communes, eau froide/chaude, chauffage collectif, ascenseur, espaces verts, etc. Les charges non récupérables restent obligatoirement à la charge du bailleur : honoraires du syndic, travaux de ravalement, mise aux normes de l'immeuble, fonds de travaux (loi ALUR), assurance de l'immeuble, frais de gestion de copropriété. Une clause du bail qui transfère ces charges au locataire est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989). Le bailleur doit justifier les charges par la transmission du décompte de copropriété et tenir les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte annuel.
Que faire concrètement ?
- 1Vérifier dans votre bail la formulation exacte de la clause sur les charges
- 2Comparer les charges demandées avec la liste du décret du 26 août 1987
- 3Demander au bailleur le détail des charges avec les justificatifs de copropriété
- 4Contester par courrier recommandé les charges non récupérables en citant l'article 23 et le décret de 1987
Points d'attention
En location meublée, les mêmes règles s'appliquent (article 25-10 de la loi de 1989). Pour les colocations avec bail unique, les charges récupérables peuvent être réparties entre colocataires selon les modalités prévues au bail. Attention : le forfait de charges en meublé ne dispense pas de respecter la liste des charges récupérables. En cas de provision sur charges, une régularisation annuelle est obligatoire avec justificatifs à l'appui.
Questions fréquentes associées
Le locataire doit-il payer le fonds de travaux ALUR ?
Non, le fonds de travaux prévu par la loi ALUR (article 14-2 loi de 1965) n'est jamais récupérable sur le locataire.
Comment contester une régularisation de charges abusive ?
Demandez les justificatifs par écrit, puis contestez par recommandé en citant le décret de 1987. Le délai de prescription est de 3 ans.
Vérifiez votre bail en 60 secondes
Notre IA détecte automatiquement les clauses illégales dans votre bail PDF.
Analyser mon bail — 9€Satisfait ou remboursé 24h
Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit locatif ou l'ADIL de votre département.