Surface habitable incorrecte ou mensongère dans le bail
📖 Art. 3 — Loi du 6 juillet 1989 / Loi Boutin
La surface habitable mentionnée dans le bail correspond à la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Une surface incorrecte ou mensongère constitue un manquement à l'obligation légale d'information du bailleur et peut entraîner un trop-perçu de loyer au détriment du locataire.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Boutin du 25 mars 2009 et la loi ALUR, impose obligatoirement la mention de la surface habitable dans tout contrat de location de résidence principale. Cette surface doit être calculée selon les critères précis définis à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'omission de cette mention ou une erreur significative expose le bailleur à des sanctions financières directes. Lorsque la surface réelle du logement est inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle indiquée dans le bail, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d'exiger une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté. La Cour de cassation (Civ. 3e, 11 mai 2017, n°16-13.384) a confirmé que cette réduction s'applique rétroactivement sur les loyers versés depuis la demande, avec un délai de prescription d'un an à compter de la demande pour agir en diminution.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le logement objet du présent bail dispose d'une surface habitable de 45 m² conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Mesurer vous-même la surface habitable réelle selon les critères légaux (hauteur sous plafond minimale de 1,80 m, exclusion des murs et cloisons) ou faire intervenir un professionnel
- 2Adresser une demande de diminution de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur dans un délai de 6 mois suivant la prise d'effet du bail pour bénéficier de la réduction rétroactive
- 3Conserver tous les justificatifs de mesurage (plans côtés, photos, rapport de géomètre) en cas de contestation judiciaire
- 4Saisir le juge des contentieux de la protection si le bailleur refuse la diminution dans un délai de 2 mois suivant votre demande
Risque pour le locataire
En l'absence de contestation, le locataire paie un loyer surévalué pendant toute la durée du bail, calculé sur une surface fictive. Passé le délai de 6 mois après la signature, il perd le droit à la réduction rétroactive et ne peut obtenir qu'une diminution pour l'avenir, représentant une perte financière potentiellement importante sur plusieurs années de location.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.