Loyer dépassant le plafond d'encadrement (zones tendues)
📖 Art. 17 — Loi du 6 juillet 1989 / Loi ALUR
Cette clause fixe un loyer mensuel supérieur au loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral dans les communes soumises à l'encadrement des loyers. Elle est nulle de plein droit car elle contrevient aux plafonds légaux instaurés pour lutter contre les loyers excessifs dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu.
Pourquoi cette clause est-elle illégale ?
L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, impose dans les zones d'encadrement des loyers que le loyer hors charges ne puisse excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond correspond au loyer de référence médian augmenté de 20%. Toute stipulation contractuelle prévoyant un loyer supérieur à ce plafond est réputée non écrite en vertu de l'article 17 alinéa 2. La jurisprudence confirme systématiquement cette nullité partielle. Le tribunal judiciaire de Paris, dans de nombreuses décisions depuis 2019, ordonne la mise en conformité du loyer et le remboursement des trop-perçus. Le bailleur ne peut s'affranchir de ces plafonds que par l'application d'un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, qui doit être expressément motivé dans le bail et peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le loyer mensuel est fixé à 1 450 euros hors charges pour un appartement de 45 m² situé dans le 11ème arrondissement de Paris, soit 32,22 €/m². »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Vérifier le loyer de référence majoré applicable à votre logement sur le site de la DRIHL (Île-de-France) ou de la préfecture concernée en indiquant l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location
- 2Adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant la mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes trop-perçues depuis le début du bail
- 3Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente en cas de refus du bailleur, cette saisine étant gratuite et obligatoire avant toute action en justice
- 4Engager une action devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire si la conciliation échoue, pour obtenir la diminution du loyer et la restitution du trop-versé avec intérêts légaux
Risque pour le locataire
Sans contestation, le locataire paie chaque mois un loyer supérieur au maximum légal, ce qui peut représenter plusieurs centaines d'euros de trop-perçu annuel. Cette perte financière se cumule sur toute la durée du bail et le locataire perd progressivement ses droits à remboursement pour les périodes les plus anciennes en raison de la prescription triennale.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.