Clause permettant au bailleur de diminuer les prestations
📖 Art. 4i — Loi du 6 juillet 1989
Une clause permettant au bailleur de diminuer les prestations est une disposition contractuelle qui autorise le propriétaire à supprimer ou réduire unilatéralement des équipements ou services inclus dans la location (cave, parking, local à vélos, gardiennage, jardin privatif, etc.) sans l'accord du locataire et sans réduction proportionnelle du loyer. Cette clause est abusive car elle rompt l'équilibre contractuel en permettant au bailleur de modifier à son avantage le contenu de la prestation due.
Pourquoi cette clause est-elle illégale ?
L'article 4, alinéa i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « permettant au bailleur d'obtenir une remise en cause des droits du locataire en ce qui concerne les accessoires du bien loué ». Cette disposition protège le locataire contre toute modification unilatérale du périmètre de la location : ce qui est inclus dans le bail au moment de la signature doit le rester pendant toute la durée du contrat, sauf accord exprès des deux parties. Le législateur considère que le locataire s'est engagé sur la base d'un ensemble cohérent (logement + prestations annexes) pour un loyer déterminé. Permettre au bailleur de retirer des éléments sans compensation reviendrait à augmenter indirectement le loyer en diminuant la contrepartie. La jurisprudence confirme cette analyse : la Cour de cassation (Civ. 3e, 12 janvier 2005, n°03-17.260) a rappelé que les accessoires mentionnés au bail font partie intégrante de la chose louée et ne peuvent être retirés sans l'accord du preneur.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le bailleur se réserve le droit de modifier ou supprimer à tout moment l'accès aux parties communes annexes (local poubelles, local vélos, espace vert) ainsi que les équipements collectifs (interphone, antenne collective) en fonction des nécessités de gestion de l'immeuble, sans que le locataire puisse prétendre à une quelconque indemnité ou réduction de loyer. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Identifier précisément dans votre bail toutes les prestations et accessoires mentionnés (cave, parking, jardin, local, équipements collectifs)
- 2Photographier et conserver des preuves de l'existence de ces prestations à votre entrée dans les lieux
- 3Adresser un courrier recommandé AR au bailleur rappelant que cette clause est réputée non écrite en vertu de l'article 4i de la loi du 6 juillet 1989
- 4En cas de suppression effective d'une prestation, exiger par écrit son rétablissement ou une réduction de loyer proportionnelle, et saisir la commission départementale de conciliation si nécessaire
Risque pour le locataire
Si le locataire n'invoque pas la nullité de cette clause, le bailleur pourrait se sentir autorisé à supprimer l'accès à une cave, un parking ou un jardin sans compensation financière. Le locataire paierait alors le même loyer pour une prestation réduite, subissant une perte économique pouvant représenter plusieurs dizaines d'euros mensuels.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.