Dépôt de garantie supérieur aux plafonds légaux
📖 Art. 22 — Loi du 6 juillet 1989
Le dépôt de garantie supérieur aux plafonds légaux est une clause par laquelle le bailleur exige une somme excédant 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide ou 2 mois pour un meublé. Cette pratique est strictement interdite par la loi et la clause est réputée non écrite, permettant au locataire d'exiger immédiatement le remboursement du trop-perçu.
Pourquoi cette clause est-elle illégale ?
L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe impérativement le plafond du dépôt de garantie : il ne peut excéder un mois de loyer en principal (hors charges) pour les locations vides, et deux mois pour les locations meublées. Cette disposition est d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune convention contraire ne peut y déroger. Toute somme versée au-delà de ces plafonds est indue et doit être restituée au locataire. La jurisprudence est constante sur ce point : la Cour de cassation (Civ. 3e, 9 février 2017, n°15-28.813) rappelle que les clauses prévoyant un dépôt de garantie supérieur au plafond légal sont réputées non écrites. Le locataire peut donc réclamer le remboursement de l'excédent à tout moment pendant la location, et ce sans délai de prescription tant que le bail est en cours. Le bailleur s'expose également à des sanctions pour pratiques abusives.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le locataire verse ce jour à titre de dépôt de garantie la somme de 1 800 € (mille huit cents euros), correspondant à deux mois de loyer, destinée à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés. Cette somme sera restituée en fin de bail déduction faite des sommes dues. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Calculer précisément le trop-perçu en comparant le dépôt versé au loyer hors charges mensuel
- 2Adresser une lettre recommandée avec AR au bailleur demandant le remboursement immédiat de l'excédent en citant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989
- 3Saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) en cas de refus du bailleur
- 4Engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la restitution et d'éventuels dommages-intérêts
Risque pour le locataire
En l'absence de contestation, le locataire immobilise une somme d'argent supérieure à ce que la loi autorise, réduisant sa capacité financière. En fin de bail, des litiges sur la restitution peuvent survenir sur une base gonflée artificiellement, et le locataire perd la possibilité de faire valoir ses droits si les délais de prescription s'écoulent après son départ.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.