Complément de loyer sans justification
📖 Art. 17c — Loi du 6 juillet 1989 / Loi ALUR
Le complément de loyer est une majoration appliquée au loyer de référence majoré dans les zones d'encadrement des loyers. Cette clause pose problème lorsqu'elle est inscrite dans le bail sans mentionner précisément les caractéristiques exceptionnelles du logement qui la justifient, ce qui constitue un manquement aux obligations légales du bailleur.
Pourquoi cette clause est-elle problématique ?
L'article 140 de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article 17 II de la loi du 6 juillet 1989, encadre strictement le complément de loyer. Ce dernier n'est autorisé que si le logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort » le justifiant, par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques doivent être expressément mentionnées dans le contrat de bail. L'absence de cette mention précise constitue une irrégularité formelle. La jurisprudence des commissions départementales de conciliation et des tribunaux est constante : un complément de loyer non justifié par des caractéristiques exceptionnelles détaillées dans le bail est contestable et peut être annulé. Le décret du 10 juin 2015 précise que ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence (vue exceptionnelle, terrasse de grande dimension, équipements luxueux, etc.). Un simple énoncé du montant sans justification circonstanciée ne satisfait pas aux exigences légales.
Comment cette clause apparaît dans un bail
« Le présent logement fait l'objet d'un complément de loyer de 150 euros mensuels, portant le loyer total à 1 250 euros. Ce complément est justifié par les qualités du bien. »
Que faire si cette clause figure dans votre bail ?
- 1Vérifier si votre commune est bien située en zone d'encadrement des loyers et comparer votre loyer au loyer de référence majoré applicable
- 2Contester le complément de loyer par lettre recommandée auprès du bailleur dans les 3 mois suivant la signature du bail en demandant la justification précise des caractéristiques exceptionnelles
- 3Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) si le bailleur ne répond pas ou refuse de justifier le complément, cette saisine est gratuite et obligatoire avant toute action en justice
- 4Engager une action devant le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant l'avis de la CDC pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu
Risque pour le locataire
Sans contestation dans le délai de 3 mois suivant la signature du bail, le locataire perd définitivement son droit de contester le complément de loyer. Il paiera alors chaque mois un surplus injustifié pouvant représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du bail, sans possibilité de remboursement ultérieur.
Cette clause figure dans votre bail ?
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Analyser mon bail — 9€Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département.